Wat is een schuldopbrengst?
Schuldopbrengst is een risicomaatstaf voor hypotheekverstrekkers en meet hoeveel een geldverstrekker zijn geld kan terugkrijgen in geval van wanbetaling van de eigenaar. De ratio evalueert het procentuele rendement dat een geldschieter kan ontvangen als de eigenaar in gebreke blijft met de lening en de geldschieter besluit om het met hypotheek bezwaarde onroerend goed te verkopen.
De ratio is populair bij het evalueren van onroerend goed, maar kan worden gebruikt voor de waardering van het rendement van elk project of activum dat inkomsten genereert. Het waardeert tegelijkertijd zowel de hefboomwerking als het risico, en het kan gedurende de looptijd van de lening worden gebruikt terwijl het consistent blijft.
Dit is een zelfstandige maatstaf die geen gebruik maakt van rentetarieven, aflossingsschema van leningen, LTV of andere variabelen.
Formule schuldopbrengst
De schuldopbrengstformule is:
Voorbeeld van schuldopbrengst
Laten we analyseren met behulp van het onderstaande voorbeeld van de schuldopbrengst:
Andy heeft een succesvolle speelgoedwinkel en heeft een geleend bedrag nodig op basis van het bedrag dat het bedrijf oplevert. Momenteel verdient de winkel $ 500.000 per jaar, en de vereiste van een lening is $ 2.550.000. Dus,
Formule schuldopbrengst = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Hoe lager het rendement, hoe groter het gepercipieerde risico van de voorgestelde lening. Het is om deze reden; kredietverstrekkers eisen hogere schuldenopbrengsten van riskantere eigendommen. Er is geen vaste benchmark, maar een ideaal rendement van 10% wordt algemeen aanvaard.
Berekeningen van schuldopbrengsten versus LTV (lening tot waarde)
De dekkingsgraad van de schuldendienst en de LTV-ratio's zijn de traditionele methoden die worden gebruikt bij het afsluiten van leningen voor commercieel onroerend goed. Ze zijn echter onderhevig aan manipulatie.
De LTV is het totale geleende bedrag gedeeld door de getaxeerde waarde van een woning (geschatte marktwaarde verstrekt door professionals). Deze marktwaarde is een schatting en onderhevig aan volatiliteit, vooral na de financiële crisis van 2008. Dit is misschien niet de meest nauwkeurige meting tijdens vluchtige situaties. Laten we de onderstaande vergelijking van MV (marktwaarde) en DY bekijken:
Deze kunnen ook worden bekeken om financieringsvoorstellen en hun haalbaarheid te beoordelen. In het bovenstaande geval is het rendement 6,25% of zal dit veranderen volgens een van de componenten, dwz NOI of Leningbedrag. De bovenstaande tabel laat zien dat de LTV-ratio verandert met de verandering in de geschatte marktwaarde (MV).
Schuldopbrengstberekening versus schuldendienstdekkingsratio (DSCR)
De DSCR is het nettobedrijfsinkomen gedeeld door de jaarlijkse schuldendienst, dwz de hoeveelheid geld die gedurende een bepaalde periode nodig is om de schuld af te lossen. Als het vereiste geleende bedrag bijvoorbeeld niet de verwachte 1,10 keer DSCR bereikt, kan een afschrijving over 25 jaar daarbij nuttig zijn. Dit vergroot het risico van de lening door komt niet tot uiting in de DSCR of LTV. Laten we de onderstaande tabellen bekijken om DY en DSCR te vergelijken:
Aangezien het rendement niet wordt beïnvloed door de afschrijvingstermijn, kan het een objectieve risicomaatstaf opleveren met een enkele maatstaf.
- In dit geval is het rendement 6,25%, maar als het interne beleid een minimumrendement van 9% vereist, zou deze lening niet worden goedgekeurd.
- Men kan zien dat de afschrijvingsperiode van invloed is op de vraag of de DSCR-vereiste kan worden bereikt. Als de polis een DSCR van 1,1 keer vereist, voldoet alleen een lening met een aflossingsperiode van 25 jaar aan de vereiste.
- Of zo'n lange tijd haalbaar is of niet, is aan het beheer en de flexibiliteit van het interne beleid om te beslissen.
Gevolgtrekking
De berekening van de schuldopbrengst kan niet worden gemanipuleerd door de voorwaarden van de lening te wijzigen om de voorgestelde lening acceptabeler te maken.
Opties zoals overnemen en structureren van leningen zijn veel dieper in plaats van een enkele ratio; er zijn andere factoren waarmee deze opbrengst geen rekening houdt, zoals:
- Vraag- en aanbodvoorwaarden
- Garantsterkte
- Staat van eigendom
- De financiële positie van huurders etc .;
Bij het gebruik van deze ratio moeten dus alle aspecten, inclusief macro-economische factoren, in overweging worden genomen.
Dit is van groot belang geworden voor doorgeefleners die vastrentende leningen securitiseren en ook voor geldschieters van levensverzekeraars. Het elimineert subjectiviteit en begeleidt geldschieters in een opgeblazen markt.
