Door activa gedekte effecten (RMBS, CMBS, CDO's)

Door activa gedekte effecten 

Na de wereldwijde financiële crisis van 2008 was er een enorme buzz over enkele geavanceerde financiële effecten die bekend staan ​​als CDO's, CMBS en RMBS en hoe deze een grote rol speelden bij de opbouw van de crisis. Deze effecten staan ​​bekend als Asset-Backed Securities (ABS), een overkoepelende term die wordt gebruikt om te verwijzen naar een soort effect dat zijn waarde ontleent aan een pool van activa, zoals een obligatie, woningleningen, autolening of zelfs creditcardbetalingen.

In dit artikel kijken we in detail naar door activa gedekte effecten en hun typen.

    Waarom door activa gedekte effecten?


    De oprichting van ABS biedt grote institutionele beleggers de mogelijkheid om te beleggen in activaklassen met een hoger rendement zonder veel extra risico te nemen, en helpt tegelijkertijd kredietverstrekkers bij het aantrekken van kapitaal zonder toegang tot primaire markten. Het stelt de banken ook in staat om de leningen uit hun boeken te halen, aangezien het kredietrisico voor de leningen wordt overgedragen aan de investeerders.

    Het proces van pooling van financiële activa zodat ze later aan de investeerders kunnen worden verkocht, wordt securitisatie genoemd  (we zullen dieper ingaan op het proces in de latere sectie met behulp van voorbeelden), meestal gedaan door investeringsbanken. Daarbij verkoopt de geldschieter zijn portefeuille met leningen aan een Investeringsbank, die deze leningen vervolgens herverpakt als een door hypotheek gedekte zekerheid (MBS) en deze vervolgens aan andere investeerders verkoopt na een provisie voor zichzelf.

    Soorten door activa gedekte effecten


    De verschillende soorten ABS zijn:

    • RMBS (door hypotheek gedekte effecten),
    • CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities) en
    • CDO's (Collateralized Debt Obligations).

    Er zijn bepaalde overlappingen in deze instrumenten, aangezien het basisprincipe van securitisatie in grote lijnen hetzelfde blijft terwijl de onderliggende waarde kan verschillen.

    Laten we eens kijken naar de verschillende soorten door activa gedekte effecten:

    RMBS (door woninghypotheken gedekte effecten)


    • RMBS is een type door hypotheek gedekte schuldbewijzen waarvan de kasstromen afkomstig zijn van woninghypotheken.
    • Deze effecten kunnen allemaal één type hypotheek bevatten of een mix van verschillende typen, zoals prime-hypotheken (leningen van hoge kwaliteit en hoge kredietwaardigheid) en subprime-hypotheken (leningen met lagere kredietwaardigheid en hogere rentetarieven).
    • In tegenstelling tot zakelijke hypotheken, vormen niet alleen het risico van wanbetaling op de leningen , woninghypotheken ook het risico van vervroegde aflossing (aangezien de kosten voor vervroegde aflossing op woninghypotheken erg laag of nihil zijn) vanuit het perspectief van de kredietverstrekker, wat van invloed is op de verwachte toekomstige kasstromen.
    • Aangezien de RMBS bestaat uit een groot aantal kleine hypotheekleningen die door de huizen als onderpand worden gedekt, is het risico van wanbetaling vrij laag (de kans dat een groot aantal leners tegelijkertijd in gebreke blijft bij hun aflossing is zeer laag). ).
    • Dit helpt hen bij het verkrijgen van een hogere kredietwaardigheid in vergelijking met de onderliggende activa.
    • Institutionele investeerders, waaronder verzekeringsmaatschappijen, zijn van oudsher belangrijke investeerders in RMBS geweest, deels dankzij de langetermijnkasstromen die zij genereren.
    • RMBS zou kunnen worden uitgegeven door door de overheid gesteunde agentschappen zoals Fannie Mae en Freddie Mac, maar ook door particuliere instellingen zoals banken.

    Structuur van RMBS

    Laten we eens kijken naar de structuur van RMBS en hoe ze zijn gemaakt:

    1. Neem bijvoorbeeld een bank die hypotheekleningen verstrekt en $ 1 miljard aan totale leningen heeft uitgeleend die onder duizenden leners zijn verdeeld. Afhankelijk van de looptijd van de uitstaande leningen zal de bank na 5 tot 20 jaar terugbetalingen van deze leningen ontvangen.
    2. Om meer leningen uit te lenen, heeft de bank meer kapitaal nodig dat ze op verschillende manieren kan aantrekken, waaronder de uitgifte van gedekte / ongedekte obligaties of de uitgifte van aandelen. Een andere manier waarop de bank kapitaal kan aantrekken, is door de leningportefeuille of een deel ervan te verkopen aan een securitisatiebureau zoals de Federal National Mortgage Association (FNMA), beter bekend als Fannie Mae. Vanwege hun strenge eisen moeten de leningen die door Fannie Mae worden gekocht, voldoen aan hoge normen (in tegenstelling tot de niet-agentschaps-RMBS die worden uitgegeven door particuliere instellingen die sterk lijken op CDO's).
    3. Nu bundelt de Fannie Mae deze leningen op basis van hun ambtstermijn en verpakt ze als RMBS. Omdat deze RMBS worden gegarandeerd door Fannie Mae (een door de overheid gesteund bureau), krijgen ze een hoge kredietwaardigheid van AAA en AA. Vanwege de hoge ratings van deze effecten zijn risicomijdende beleggers zoals grote verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen de belangrijkste investeerders in dergelijke effecten.

    We zullen een voorbeeld bekijken om een ​​beter begrip van RMBS te krijgen:

    RMBS-voorbeeld (door woninghypotheken gedekte effecten)

    Stel dat een bank 1000 uitstaande woonleningen heeft met een waarde van $ 1 miljoen elk met een looptijd van 10 jaar, dus de totale leningenportefeuille van banken is $ 1 miljard. Voor het gemak gaan we ervan uit dat de rente op al deze leningen 10% gelijk is en dat de cashflow vergelijkbaar is met een obligatie waarbij de lener elk jaar jaarlijkse rentebetalingen doet en aan het eind de hoofdsom betaalt. .

    • Fannie Mae koopt de leningen van de bank voor $ 1 miljard (de bank brengt mogelijk extra kosten in rekening).
    • de jaarlijkse kasstroom uit leningen zou 10% * 1 miljard = $ 100 miljoen bedragen
    • cashflow in 10e jaar = $ 1,1 miljard
    • ervan uitgaande dat Fannie Mae 1000 RMBS-eenheden verkoopt aan investeerders met een waarde van $ 1 miljoen elk
    • Na verwerking van de vergoedingen van 2% die Fannie Mae in rekening brengt voor het nemen van het kredietrisico, zou het rendement voor beleggers 8% bedragen.

    Hoewel het rendement misschien niet erg hoog lijkt, gezien de hoge kredietwaardigheid en de opbrengsten van beleggingen in effecten met vergelijkbare kredietwaardigheid die 1-2% lager zijn. Het maakt ze tot een zeer aantrekkelijke investeringsoptie voor beleggers met een laag risico, zoals verzekeringsmaatschappijen en pensioenfondsen.

    Het risico van RMBS speelt een rol wanneer de leners hun hypotheken in gebreke blijven. Een klein aantal wanbetalingen, zeg 10 van de 1000, zal vanuit het oogpunt van de belegger niet veel uitmaken, maar wanneer een groot aantal leners tegelijkertijd in gebreke blijft, wordt het een probleem voor beleggers, aangezien het gegenereerde rendement aanzienlijk wordt beïnvloed. .

    CMBS (Commercial Mortgage-Backed Securities)


    • Door commerciële hypotheken gedekte effecten zijn een soort door hypotheek gedekte effecten die worden gedekt door commerciële vastgoedleningen in plaats van residentieel vastgoed.
    • Deze leningen voor commercieel onroerend goed worden verstrekt voor inkomensgenererend onroerend goed, dat zou kunnen worden uitgeleend voor onroerend goed zoals appartementencomplexen, fabrieken, hotels, magazijnen, kantoorgebouwen en winkelcentra.
    • Net als bij RMBS wordt CMBS gecreëerd wanneer een kredietverstrekker een groep uitstaande leningen in zijn boeken opneemt, ze samen bundelt en ze vervolgens in gesecuritiseerde vorm verkoopt als door een hypotheek gedekt effect, vergelijkbaar met obligaties in termen van kasstromen.
    • CMBS zijn doorgaans complexere effecten vanwege de aard van de onderliggende activa van vastgoedleningen. In tegenstelling tot woninghypotheken, waar het risico van vervroegde aflossing doorgaans vrij hoog is, is dit bij bedrijfshypotheken niet het geval . Dit is te wijten aan het feit dat commerciële hypotheken doorgaans een uitsluitingsbepaling en aanzienlijke boetes voor vervroegde aflossing bevatten , waardoor het in wezen leningen met een vaste looptijd zijn.
    • CMBS-problemen zijn meestal gestructureerd in meerdere tranches op basis van het risiconiveau van de cashflows.
    • De tranches zijn zo gecreëerd dat senior tranches het kleinere risico dragen aangezien ze het eerste recht hebben op de gegenereerde kasstromen (rentebetalingen); krijgen dus een hogere kredietwaardigheid en zorgen voor lagere opbrengsten.
    • Terwijl de junior tranche die hogere risico's draagt, hun kasstromen genereert uit rente en aflossingen; krijgen dus een lagere kredietwaardigheid en zorgen voor hogere opbrengsten.

    Structuur van CMBS

    Laten we eens kijken naar de structuur van CMBS en hoe ze zijn gemaakt:

    1. Overweeg een bank die commerciële hypotheken verstrekt voor eigendommen zoals appartementencomplexen, fabrieken, hotels, magazijnen, kantoorgebouwen en winkelcentra. en heeft een bepaald bedrag voor verschillende looptijden uitgeleend aan een gediversifieerde reeks leners voor commerciële doeleinden.
    2. Nu zal de bank haar portefeuille van commerciële hypotheekleningen verkopen aan een securitisatiebureau als Fannie Mae (zoals we zagen bij RMBS), die deze leningen vervolgens bundelt in een pool en vervolgens een reeks obligaties creëert die als verschillende tranches worden genoemd.
    3. Deze tranches worden gecreëerd op basis van de kwaliteit van de leningen en het daaraan verbonden risico. De senior tranches hebben de hoogste betalingsprioriteit, worden gedekt door leningen van hoge kwaliteit met een kortere looptijd (aangezien het bijbehorende risico lager is) en zullen lagere opbrengsten hebben. Hoewel de junior tranches een lagere betalingsprioriteit hebben, worden ze gedekt door langlopende leningen en zullen ze hogere opbrengsten hebben.
    4. Deze tranches worden vervolgens beoordeeld door ratingbureaus en krijgen ratings toegewezen. De senior tranches zullen een hogere kredietratings hebben die binnen de categorie Investment grade (rating boven BBB-) vallen, terwijl de junior tranches met lagere ratings binnen de categorie High yield (BB + en lager) vallen.
    5. Dit geeft beleggers de flexibiliteit om het type CMBS-beveiliging te kiezen op basis van hun risicoprofiel. Grote institutionele beleggers met een laag risicoprofiel zouden het liefst beleggen in senior tranches (rating AA en AAA), terwijl risicovolle beleggers zoals hedgefondsen en handelsfirma's vanwege hogere rendementen wellicht de voorkeur geven aan obligaties met een lagere rating.

    CDO's (Collateralized Debt Obligations)


    • Collateralized Debt Obligations zijn een vorm van gestructureerde Asset-Backed Security waarbij de individuele vastrentende activa (kunnen variëren van woninghypotheken en bedrijfsschulden tot creditcardbetalingen) worden samengevoegd en herverpakt in afzonderlijke tranches (zoals we zagen bij CMBS) op basis van de risicovolheid van de onderliggende vastrentende activa en worden vervolgens verkocht op de secundaire markt.
    • Het risicoprofiel van verschillende tranches die uit dezelfde reeks vastrentende activa worden gesneden, kan aanzienlijk variëren.

    • De tranches krijgen een kredietbeoordeling van ratingbureaus op basis van het risico dat ze dragen.
    • De senior tranche krijgt de hoogste rating van AAA omdat ze het laagste risico met zich meebrengen, maar met lagere opbrengsten. De middelste tranches met een gemiddeld risico tussen AA en BB staan ​​bekend als een mezzanine-tranche.
    • De onderste tranche met de laagste rating (in financieel taalgebruik, Junk-rating) of zonder rating wordt de aandelentranche genoemd en ze dragen het hoogste risico en het verwachte hogere rendement.
    • In het geval dat de leningen in de pool in gebreke blijven, zal de aandelentranche als eerste verliezen lijden, terwijl de senior tranche mogelijk onaangetast blijft.
    • Een interessant aspect van CDO's is dat ze kunnen worden gecreëerd uit alle vastrentende activa die zelfs andere CDO's kunnen zijn.
    • Het is bijvoorbeeld mogelijk om een ​​nieuwe CDO te creëren door subprime-hypotheken of aandelentranches van tal van andere CDO's (die in feite junk-rating zijn) samen te voegen en vervolgens een senior tranche te creëren van deze CDO die een aanzienlijk hogere rating zal hebben dan de onderliggende waarde (het werkelijke proces is een stuk ingewikkelder, maar het basisidee blijft hetzelfde).
    • Dit was een gangbare praktijk tijdens de jaren vóór de financiële crisis en speelde een belangrijke rol bij het ontstaan ​​van de activabubbel.
    • De subprime-hypotheken werden in zekere zin brandstof voor het creëren van dergelijke zekerheden en werden aan iedereen uitbetaald zonder de vereiste due diligence.

    CDO-voorbeeld

    Laten we naar een voorbeeld kijken om een ​​beter begrip van CDO's te krijgen:

    Beschouw een bank die 1000 uitstaande leningen heeft (inclusief woningen en commerciële) ter waarde van $ 1 miljoen elk met een looptijd van 10 jaar, dus de totale leningenportefeuille van een bank is $ 1 miljard. Voor het gemak gaan we ervan uit dat de rente op al deze leningen 10% gelijk is en dat de cashflow vergelijkbaar is met een obligatie waarbij de lener elk jaar jaarlijkse rentebetalingen doet en aan het eind de hoofdsom betaalt. .

    • Een investeringsbank koopt de leningen van de bank voor $ 1 miljard (de bank kan daarnaast nog wat kosten in rekening brengen).
    • de jaarlijkse kasstroom uit leningen zou 10% x 1 miljard = $ 100 miljoen bedragen
    • cashflow in 10e jaar = $ 1,1 miljard
    • Aangenomen dat de investeringsbank deze leningactiva samenvoegt en ze herverpakt in 3 tranches: 300.000 eenheden senior tranche; 400.000 eenheden mezzanine-tranche en 300.000 eenheden eigen vermogenstranche ter waarde van $ 1000 elk.

    Ook voor het gemak van de berekening voor het voorbeeld, gaan we ervan uit dat de investeringsbank hun commissiekosten in de kosten zal opnemen

    • Aangezien het risico voor de Senior-tranche het laagst is, laten we zeggen dat de coupon die voor hen is ontvangen $ 70 per eenheid is. Wat voor hen een opbrengst van 7% oplevert
    • Voor de mezzanine-tranche geldt dat het couponbedrag $ 90 per eenheid is, wat een rendement van 9% oplevert
    • Nu voor de Equity-tranche, zal het couponbedrag het resterende bedrag zijn dat overblijft na afbetaling van Senior en Mezzanine
    • Dus totale uitbetaling aan Senior-tranche = $ 70 x 300.000 = $ 21 miljoen
    • totale uitbetaling aan mezzanine-tranche = $ 90 x 400.000 = $ 36 miljoen
    • Het resterende bedrag voor de eigen vermogenstranche is dus $ 100 miljoen - ($ 21 miljoen + $ 36 miljoen) = $ 43 miljoen
    • De couponuitbetaling per eenheid komt uit op = $ 43mn / 300k = $ 143,3
    • Op die manier krijgen de houders van eigenvermogenstranches een rendement van 14,3%

    Dat ziet er in vergelijking met andere tranches erg aantrekkelijk uit! Maar vergeet niet dat we hier hebben overwogen dat alle leners hun betalingen hebben betaald en dat er 0% wanbetaling was

    • Laten we nu eens kijken naar het geval waarin duizenden mensen hun baan verloren als gevolg van een marktcrash of economische vertraging en nu niet in staat zijn om de rentebetaling op hun leningen te betalen.
    • Stel dat dit ertoe leidt dat 15% van de leners hun rentebetalingen in gebreke blijft
    • Dus in plaats van dat de totale cashflow $ 100 miljoen is, komt deze uit op $ 85 miljoen
    • Het volledige verlies van $ 15 miljoen wordt ingenomen door de Equity-tranche, waardoor ze $ 28 miljoen overhouden. Dit resulteert in een coupon per eenheid van $ 93,3 en een rendement van 9,3%, bijna hetzelfde als een mezzanine-tranche.

    Dit benadrukt het risico dat aan de lagere tranches is verbonden. In het geval dat de wanbetaling 40% was, zou de volledige couponbetaling van de Equity-tranche zijn weggevaagd.

    Andere afgeleide artikelen die u misschien leuk vindt

    Original text


    • Definitie van rentederivaten
    • Obligatieprijzen
    • Wat is de helling van de opbrengstcurve?
    • Beleggingswaarden
    • <