Wat is de verhouding tussen lening en waarde?

Loan to Value Ratio is een ratio van het bedrag van de lening ten opzichte van de totale waarde van een bepaald actief en wordt het meest gebruikt door banken of kredietverstrekkers om het bedrag van de lening te bepalen die al is verstrekt voor een specifiek actief of de marge die moet worden gehandhaafd voordat geld wordt uitgegeven om te vrijwaren van flexibiliteit in waarde.

Laten we een eenvoudig voorbeeld nemen. Stel dat u een huis wilt kopen. En u wilt de hulp van een bank inroepen om een bepaald bedrag te lenen. Waarom? Omdat je momenteel niet zoveel geld beschikbaar hebt om het huis helemaal zelf te kopen. Dus je gaat naar de bank, begrijpt hun LTV en besluit een huis te kopen.

Als we enkele cijfers toevoegen, wordt het voor ons gemakkelijk te begrijpen. Stel dat u een huis wilt kopen ter waarde van $ 200.000 (de geschatte waarde van het huis op de markt). Bank heeft je verteld dat ze je maar 80% van het bedrag kunnen geven. En de rest moet je uit eigen zak geven.

Dus dit, 80% is de Loan to Value Ratio. In dit geval betaalt een bank u een lening op de hypotheek van $ 160.000 en moet u die $ 40.000 uit eigen zak betalen om het huis te kopen.

Formule

Formule lening / waarde-verhouding = hypotheekbedrag / geschatte waarde van het onroerend goed

Het is een van de belangrijkste instrumenten voor risicobeoordeling bij financiële instellingen. En voordat het geld aan de leners wordt uitgeleend, onderzoeken geldschieters voordat ze de hypotheek goedkeuren.

Normaal gesproken is de getaxeerde waarde van het onroerend goed de verkoopprijs. Maar toch zullen de geldschieters of de banken hun taxatieteam sturen om het onroerend goed te taxeren. En dan zouden ze besluiten om het bedrag (hypotheekbedrag) te lenen.

In de VS werd in de meeste gevallen een Loan to Value Ratio (LTV) van minder dan 80% gemeld. Maar LTV kan meer zijn dan dat en in dat geval kunnen de rentetarieven hoger worden.

Een ding dat we in LTV moeten begrijpen, is dit: hoe hoger de ratio, hoe groter het risico. Dus als de geldverstrekker u een hogere LTV geeft; dat betekent dat er meer risico in zit. En dat is de reden dat de rente ook hoger zou zijn.

En de lener lijdt ook veel door een hoge LTV, ook al lijkt het erop dat de lener het voordeel krijgt. Wanneer de LTV hoger is, nemen de kosten van de lening toe en omdat het risico van de lening veel groter is (naarmate de geldverstrekker meer betaalt), is de rente veel hoger. Als een lener bijvoorbeeld geld leent van de bank met een Loan to Value Ratio van 95%, zou hij minstens 1% hogere rente betalen dan een lener die een lening heeft aangegaan met een LTV van 75%.

Bekijk ook DSCR-ratio

Interpretatie

Nu vraagt u zich misschien af waarom LTV belangrijk is en hoe we naar LTV moeten kijken in termen van lenen en lenen.

Dit is hoe LTV de kredietverlening beïnvloedt -

LTV speelt een belangrijke rol bij het verkrijgen van een hypotheek, hypotheeklening of kredietlijn.
Het heeft ook een drastische impact op de lener. De lener lijkt aanvankelijk te genieten naarmate zijn betalingspercentage afneemt. Maar als we kijken naar het langetermijneffect, is het enorm en een hogere LTV dwingt de lener om in de loop van de tijd veel meer aan de geldgever te betalen.
Laten we nu zeggen dat u als lener een hogere Loan to Ratio accepteert. Wat gebeurt er dan? Als de ratio van de eerste hypotheek meer dan 80% is, hebben kredietverstrekkers een particuliere hypotheekverzekering (PMI) nodig. In dit soort gevallen hebben de leners een optie. Allereerst kunnen ze met de geldverstrekkers praten en genoegen nemen met 80% loan to value-ratio en als dat niet voldoende wordt, kunnen de leners terecht voor secundaire financiering voor het resterende bedrag dat nodig is.
Nu moet u bedenken dat wat u meer voordelen zou opleveren? Als u voor de eerste hypotheek gaat en een lening / waarde-ratio van 78% bereikt, zou de particuliere hypotheekverzekering (PMI) volledig worden geëlimineerd. Maar dan moet het tweede pandrecht, waarvan de rente veel meer is dan de eerste hypotheek, worden afbetaald.
Dit brengt ons bij een heel ander concept, namelijk de uitbreiding van de loan to value-ratio (LTV) en dat is een gecombineerde lening-tot-waarde-ratio (CLTV). CLTV helpt de leners om de LTV laag te houden en dus hoeven ze helemaal geen PMI te betalen.

LTV-voorbeeld

Voorbeeld 1

Laten we de onderstaande informatie eens bekijken -

In US $	Bank A	Bank B
Hypotheekbedrag	300.000	250.000
Geschatte waarde van eigendom	400.000	350.000

Door nu de eenvoudige formule te volgen, berekenen we de loan to value-ratio (LTV).

LTV = Hypotheekbedrag / Geschatte waarde van onroerend goed

Voor Bank A is de LTV = (300.000 / 400.000) = 75%.

Voor Bank B zou de LTV = (250.000 / 350.000) = 71,42% zijn.

Dus wat zou de conclusie zijn na het berekenen van de LTV van beide banken? Hier is de conclusie -

Ten eerste heeft Bank B een lagere LTV. Dat betekent dat het risico dat inherent is aan het geleende bedrag kleiner zou zijn en dus ook de rentevoet. Het zal de lener helpen. Maar in het geval van Bank A is de LTV iets hoger. Maar aangezien het niet meer dan 80% bereikt, hoeft de lener geen particuliere hypotheekverzekering af te sluiten.

Laten we nu eens kijken naar nog enkele voorbeelden met verschillende variabelen.

Voorbeeld 2

Laten we de onderstaande informatie eens bekijken -

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	400.000	350.000
Aanbetaling	80.000	70.000
Geschatte waarde van eigendom	400.000	350.000

In dit voorbeeld hebben we het hypotheekbedrag niet gekregen; we hebben liever de informatie voor de aanbetaling. Dus hoe zouden we het hypotheekbedrag berekenen?

Dit is hoe - we moeten de aanbetaling van de aankoopprijs aftrekken.

Laten we het berekenen -

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	400.000	350.000
(-) Aanbetaling	(80.000)	(70.000)
Hypotheekbedrag	320.000	280.000

Nu kunnen we de loan-to-value-ratio (LTV) berekenen.

Voor Bank A zou de LTV = (320.000 / 400.000) = 80% zijn.

Voor Bank B zou de LTV = (280.000 / 350.000) = 80% zijn.

In dit geval is de ratio voor beide banken 80%. Nu moet de bank beslissen of hiervoor PMI nodig is of niet. In de meeste gevallen is PMI niet vereist tot 80% van de LTV.

Voorbeeld # 3

Laten we nu een paar aanvullende dingen bekijken, zodat we de waarde van de verhouding tussen lening en waarde kunnen begrijpen.

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	400.000	350.000
Aanbetaling	80.000	70.000
Geschatte waarde van eigendom	400.000	350.000

Nu hebben we hier zowel de koopprijs als de getaxeerde waarde van een woning. Waar zouden we in dit geval rekening mee houden bij het berekenen van de loan-to-value-ratio?

Dit is de deal. We moeten rekening houden met degene die het laagste is van de aankoopprijs of de geschatte waarde van een onroerend goed.

Laten we berekenen.

Eerst berekenen we het geleende bedrag (hypotheekbedrag).

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	400.000	350.000
(-) Aanbetaling	(80.000)	(70.000)
Hypotheekbedrag	320.000	280.000

Nu zouden we LTV vaststellen.

Laten we de formule opschrijven om een bepaald ding duidelijk te maken.

LTV-formule = hypotheekbedrag / laagste aankoopprijs of geschatte waarde van een onroerend goed.

In dit geval is zowel de koopprijs als de getaxeerde waarde van een woning gelijk. Dus we zouden dezelfde waarde nemen.

Voor Bank A zou de LTV = (320.000 / 400.000) = 80% zijn.

Voor Bank B zou de LTV = (280.000 / 350.000) = 80% zijn.

Voorbeeld # 4

Laten we nu nog een voorbeeld doen met de verschillende getaxeerde waarden van het onroerend goed en de aankoopprijs.

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	360.000	330.000
Aanbetaling	80.000	70.000
Geschatte waarde van eigendom	400.000	350.000

Dit is een ander voorbeeld omdat je een verschil merkt tussen de getaxeerde waarde van een woning en de koopprijs.

Laten we eerst het hypotheekbedrag berekenen.

In US $	Bank A	Bank B
Aankoopprijs	360.000	330.000
(-) Aanbetaling	(80.000)	(70.000)
Hypotheekbedrag	280.000	260.000

Om een hypotheekbedrag te krijgen, zullen we altijd de aanbetaling in mindering brengen op de koopsom, niet op de taxatiewaarde van een woning.

Nu de aankoopprijs lager is dan de getaxeerde waarde van een onroerend goed, zouden we de aankoopprijs in overweging nemen bij het berekenen van een lening / waarde-verhouding.

Laten we eens kijken -

Voor Bank A zou de LTV = (280.000 / 360.000) = 77,78% zijn.

Voor Bank B zou de LTV = (260.000 / 330.000) = 78,79% zijn.

In dit geval kunnen we zien dat de LTV van Bank B iets meer is dan Bank A.

Voorbeeld # 5 (gecombineerde LTV)

Nu zijn er gevallen waarin één persoon twee leningen aangaat om de LTV te verlagen en hij dus minder kosten hoeft te maken. In dat geval moeten we Gecombineerde LTV berekenen.

Laten we naar een voorbeeld kijken.

In US $	Bank A
Lening 1	200.000
Lening 2	50.000
Geschatte waarde van eigendom	400.000

De gecombineerde LTV heeft een eenvoudige formule. Hier is het -

CLTV = lening 1 + lening 2 / totale waarde van het onroerend goed

Laten we nu de gecombineerde LTV voor bank A berekenen -

(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.

Nu is deze LTV veel lager. Als de lener een goede kredietscore heeft, staat de bank meestal een LTV van meer dan 80% toe. En als de lener geen goede kredietscore heeft, gaan de geldschieters meestal niet boven de 80%.

Lening / waardeverhouding Voorbeeld van gebruikte autoleningen en nieuwe autoleningen

In deze sectie kijken we naar de LTV van twee bijna vergelijkbare bedrijfstakken. We nemen voorbeelden van twee bijna vergelijkbare bedrijfstakken, zodat we de waarde van de loan-to-value-ratio kunnen begrijpen en hoe drastisch verschillend ze beide zijn.

Laten we eerst eens kijken naar het voorbeeld van gebruikte autoleningen -

Uit de bovenstaande grafiek blijkt duidelijk dat de LTV-ratio van deze branche te hoog is. In sommige gevallen heeft het zelfs 99% geraakt. Uit de waarneming blijkt dat de lening / waarde-ratio altijd boven de 90% ligt.

Laten we eens kijken naar de nieuwe autoleningsector in de VS.

In bovenstaande grafiek zien we dat de LTV-ratio voor nieuwe autoleningen bijna 10% lager is dan de LTV voor gebruikte auto's. En voor nieuwe autoleningen ligt de verhouding tussen lening en waarde tussen 80 en 90%.

Nu is de vraag waarom zo? Waarom is de lening / waarde-ratio voor gebruikte autoleningen hoger dan de lening / waarde-ratio voor nieuwe autoleningen? Daar kunnen twee specifieke redenen voor zijn:

Ten eerste is de kredietwaardigheid van de eigenaren van gebruikte auto's misschien meer twijfelachtig dan die van de nieuwe autogebruikers. Het risico is dus groter en daarom is LTV meer in het geval van gebruikte autoleningen.
Ten tweede, aangezien de kopers van nieuwe auto's veel meer zouden betalen (aangezien de prijs van nieuwe auto's hoger zou zijn dan die van gebruikte auto's), zijn ze betrouwbaarder in termen van betaling van EMI.

Beperkingen

LTV is erg handig in termen van het uitlenen van geld aan leners. Maar er zijn een paar dingen waar u rekening mee moet houden. Dit is van toepassing als de LTV hoog is.

De rente zou veel hoger zijn, waardoor uw totale te betalen bedrag op de lange termijn toeneemt.
U moet een particuliere hypotheekverzekering (PMI) betalen als de LTV meer dan 80% is. In dat geval kunt u voor een tweede pandrecht gaan (denk aan gecombineerde LTV).
Als uw lening / waarde-verhouding meer dan 100% is (dit wordt een onderwaterhypotheek genoemd), krijgt u geen belastingvoordeel.

In de uiteindelijke analyse

De loan to value-ratio is erg handig voor zowel geldverstrekkers als geldvragers. Maar beiden zouden het onder de 80% moeten houden om minder risico en betere zakelijke gevolgen te garanderen.