Hypotheekobligatie (betekenis, voorbeeld)

Hypotheekobligatie Betekenis

Hypotheekobligatie verwijst naar een obligatie uitgegeven aan een belegger die wordt gedekt door een pool van hypotheken die gedekt zijn door onderpand van onroerend goed (residentieel of commercieel) en daarom de lener een vooraf bepaalde betalingsreeks laat betalen, waarvan het mislukken kan leiden tot verkoop of inbeslagname van het activum.

De investeerders ontvangen een maandelijkse betaling die zowel rente als hoofdsom omvat wanneer de lener rente betaalt en de schuld terugbetaalt die geld heeft geleend door een aantal onroerendgoedactiva als onderpand te houden en in het geval dat de lener in gebreke blijft, kan het actief worden verkocht om obligatiehouders af te betalen gedekt door die activa.

Hoe werkt hypotheekobligatie?

Wanneer een persoon een huis koopt en het financiert door het als hypotheek te houden, krijgt de geldschieter het eigendom van die hypotheek totdat de lening volledig is betaald. Onder de geldverstrekker vallen onder meer banken en hypotheekbedrijven die een lening verstrekken op dergelijke vastgoedactiva. Banken verenigen deze hypotheken vervolgens en verkopen ze met korting aan een investeringsbank of een overheidsinstantie. Op deze manier krijgen banken direct geld dat ze oorspronkelijk zouden krijgen over de looptijd van een lening en slagen ze er ook in om het risico van wanbetaling van zichzelf af te schuiven naar investeringsbanken.

Een zakenbank draagt die bundel vervolgens over aan een SPV (Special Purpose Vehicle) en geeft obligaties uit op die leningen die worden gedekt door de hypotheek. De kasstroom uit deze leningen is in de vorm van rente plus aflossing van de hoofdsom en wordt elke maand doorgegeven aan hypotheekobligatiehouders. Dit proces van het poolen van hypotheken en het doorgeven van cashflow op schulden aan obligatiehouders wordt securitisatie genoemd. Een zakenbank behoudt haar aandeel in de rentecomponent van een lening en geeft de rest van de rente plus hoofdsom door aan obligatiehouders.

Soorten

Er zijn verschillende soorten MBS (Mortgage-Backed Security) -

# 1 - Passthrough-effecten voor hypotheken

Bij dit type MBS worden betalingen naar rato tussen obligatiehouders gedaan wanneer ze worden ontvangen. Als de totale uitgegeven obligaties 1000 van elk $ 1000 zijn en er zijn 10 investeerders die elk 100 obligaties houden, dan zou elke investeerder 1/10 van de betaling ontvangen. Elke belegger zou zijn aandeel in de betaling krijgen op basis van zijn deelneming. Als er vooruitbetalingen zijn, wordt deze proportioneel aan de obligatiehouders doorgegeven. Geen enkele obligatiehouder zou meer of minder krijgen dan zijn aandeel in de totale obligatiepositie in die hypotheken. In geval van wanbetaling zou elke belegger het verlies (als de activawaarde onder de nominale waarde van obligaties daalt) dragen naar zijn aandeel in obligaties.

De MPS-investeerders of obligatiehouders lopen dus zowel het risico van vooruitbetaling als verlenging dat gelijk is aan hun bezit.

# 2 - CMBS (Collateralized Mortgage Backed Security)

We hebben hierboven gezien hoe MPS-beleggers worden geconfronteerd met het risico van vervroegde aflossing en in het geval van vooruitbetaling hoe elke belegger het ontvangt, ongeacht of ze het op dat moment nodig hebben of verkiezen. Veel beleggers zijn bezorgd over het risico van vooruitbetaling en wanbetaling.

CMBS helpt deze problemen te verminderen door de kasstromen van hypotheken naar verschillende klassen of lagen, tranches genaamd, te leiden, zodat elke klasse een andere blootstelling heeft aan beide risico's. Elke tranche wordt beheerst door een andere reeks regels voor de manier waarop de betaling wordt verdeeld. Elke tranche ontvangt elke maand rentebetaling, maar de hoofdsom en het vooruitbetalingsbedrag worden achtereenvolgens betaald. CMBS is zo gestructureerd dat elke klasse van obligaties in volgorde met pensioen zou gaan.

Als er 4 tranches zijn, is de regel voor maandelijkse hoofdsom en vooruitbetaling op de tranches als volgt:

Tranche 1 - zou alle hoofdsom en vooruitbetalingen ontvangen totdat het hoofdsaldo nul is.
Tranche 2 - Nadat tranche 1 volledig is betaald; het zal alle hoofdsom en vooruitbetalingen ontvangen totdat het hoofdsaldo nul is.
Tranche 3 - Nadat tranche 2 volledig is betaald; het zal alle hoofdsom en vooruitbetalingen ontvangen totdat het hoofdsaldo nul is.
Tranche 4 - Nadat tranche 3 volledig is betaald, ontvangt deze de hoofdsom en vooruitbetalingen totdat het hoofdsaldo nul is.

Op deze manier wordt het risico van vervroegde aflossing over tranches verdeeld. Het grootste risico van vervroegde aflossing zit in Tranche 1, terwijl lagere tranches als schokdemper fungeren in het geval de lener in gebreke blijft. In het bovenstaande voorbeeld heeft Tranche 4 het hoogste risico op wanbetaling en het laagste risico op vervroegde aflossing, aangezien het vooruitbetaling krijgt nadat de bovengenoemde drie tranches volledig zijn betaald en verliezen in geval van wanbetaling worden opgevangen.

Voorbeeld

Stel dat tien mensen een lening van $ 100.000 tegen 6% elk hebben genomen door het huis als onderpand op de ABC-bank te houden voor een totale hypotheek van $ 1.000.000. De bank zou dan deze hypotheekpool ter waarde van een investeringsbank XYZ verkopen en dat geld gebruiken om nieuwe leningen te verstrekken. XYZ zou obligaties verkopen van $ 1.000.000 (1000 obligaties van $ 1000 elk) tegen 5% gedekt door deze hypotheken. ABC-bank zou de ontvangen rente ($ 5.000) plus betalingscomponent in de eerste maand doorgeven aan XYZ na het behouden van een marge of vergoeding. Laten we zeggen dat de behouden vergoeding 0,6% (0,05% maandelijks) van het geleende bedrag is, dus het bedrag dat in de eerste maand aan XYZ wordt doorgegeven, is $ 4500 plus het terugbetalingsbedrag. XYZ zou ook zijn spread van 0,6% (0,05% maandelijks) over het geleende bedrag behouden en de rest van de rente van $ 4000 plus aflossingsbedrag de eerste maand doorgeven aan hypotheekobligatiehouders.

Op deze manier kan de zakenbank meer hypotheken van een bank kopen met geld dat ze ontvangen van de verkoop van obligaties en kunnen de banken het geld dat ze ontvangen hebben uit de verkoop van hypotheken ook gebruiken om nieuwe leningen te verstrekken. In geval van wanbetaling door huiseigenaren, kan de hypotheek worden verkocht om investeerders af te betalen.

Hypotheek versus obligatieobligatie

Het belangrijkste verschil tussen obligatie en hypotheekobligatie is dat de obligatielening niet is gedekt en alleen wordt ondersteund door het volledige vertrouwen en krediet van de uitgevende onderneming, terwijl de hypotheekobligatie wordt gedekt door het onderpand dat kan worden verkocht in het geval de lener in gebreke blijft. Daarom is de rente van MBS lager dan die van obligaties vanwege het lagere risico.

Het andere verschil zit in de betaling en de betalingsfrequentie. Hypotheekobligaties worden maandelijks betaald en zijn inclusief rente en een hoofdbestanddeel. Obligaties worden daarentegen jaarlijks of halfjaarlijks betaald en bevatten alleen de rentecomponent en de hoofdsom wordt op de vervaldag betaald.

Voordelen

Door hypotheek gedekte effecten bieden een hoger rendement dan schatkistpapier.
Het biedt een hoger risicogecorrigeerd rendement dan andere obligatieleningen dankzij de dekking van met hypotheek bezwaarde activa, waardoor het risico wordt verminderd.
Ze zorgen voor activadiversificatie omdat ze een lage correlatie hebben met andere activaklassen.
Het biedt regelmatige en frequente inkomsten in vergelijking met andere vastrentende producten. MBS heeft maandelijkse betalingen, terwijl bedrijfsobligaties jaarlijkse of halfjaarlijkse betalingen bieden.
Een door hypotheek gedekt effect is een veiligere belegging dan obligaties, omdat in geval van wanbetaling het onderpand kan worden verkocht om obligatiehouders af te betalen.
MBS heeft geen staartrisico aangezien er geen afkoopsom van de hoofdsom op de eindvervaldag plaatsvindt, omdat bij de maandelijkse betaling rente plus hoofdsomcomponent is betrokken die over de looptijd van een obligatie wordt gespreid. Terwijl er bij andere obligaties een hoog staartrisico is vanwege de afkoopsom van de hoofdsom op de vervaldag, waardoor het risico voor obligatiehouders toeneemt.

Nadelen

Door hypotheek gedekte effecten bieden een lager rendement dan obligaties.
Door hypotheek gedekte beveiliging die vaak werd aangeprezen als veilige investeringen, trok negatieve publiciteit vanwege hun rol in de subprime-hypotheekcrises van 2008. Banken werden vanwege de hoge winstgevendheid zelfgenoegzaam en verstrekten leningen aan mensen met een lage kredietwaardigheid. Toen subprime-hypotheken in gebreke bleven, resulteerde dit in het verlies van miljoenen dollars aan investeerdersgeld en het faillissement van veel grote investeringsbanken zoals de gebroeders Lehman. Dus deze obligaties zijn zo goed als het bezit en mensen lenen er geld op.
Dergelijke obligatiehouders lopen het risico van vervroegde terugbetaling in geval van een verlaging van de rentevoet op de markt. Bovendien zal het door hen ontvangen geld tegen een lager tarief moeten worden geïnvesteerd, wat hun rendement vermindert.

Gevolgtrekking

Hypotheekobligaties als activaklasse bieden diversificatie en bieden de belegger een hoger rendement dan schatkistpapier en een lager risico dan obligaties. Bovendien verstrekken ze geld aan investeringsbanken om meer hypotheken te kopen en banken om meer geld uit te lenen, wat helpt om de hypotheekrentes concurrerend te houden en de markten liquide te houden.