Wat is FFO (Funds From Operations)?
FFO (Funds from Operations) verwijst meestal naar de kasstromen die worden gegenereerd door Real Estate Investment Trust (REIT's) en wordt berekend door rente-inkomsten en winst op de verkoop van activa af te trekken van het nettoresultaat gedurende de periode en de rentelasten, afschrijving, en verliezen bij de verkoop van activa aan haar.
FFO wordt gebruikt om de kasstroom uit bedrijfsactiviteiten te meten en is dus vergelijkbaar met 'Kasstroom uit bedrijfsactiviteiten'. Het wordt echter over het algemeen gebruikt met betrekking tot kasstromen die worden gegenereerd door 'Real Estate Investment Trust' (REIT).
- Voor vastgoedbedrijven wordt FFO gebruikt als prestatiebenchmark, aangezien is bewezen dat vastgoedwaarden fluctueren met macro-economische omstandigheden, en het gebruik van de kostenberekeningsvoorbeelden om de financiële condities te berekenen, dient meestal niet als een nauwkeurige meting van de prestaties.
- Het omvat gelden gegenereerd uit bedrijfsactiviteiten, exclusief financieringsgerelateerde kasstromen, zoals rentebaten of rentelasten. Het omvat geen afschrijving of amortisatie van vaste activa, noch winsten of verliezen uit de verkoop van activa.
- Real Estate Investment Trusts (REIT's) is een bedrijf dat voornamelijk opereert op basis van inkomsten die worden gegenereerd door onroerendgoedtransacties. Dergelijke REIT-bedrijven zijn betrokken bij commercieel onroerend goed. Het omvat de verkoop, leasing en financiering van kantoren en gebouwen, magazijnen, ziekenhuizen, winkelcentra, hotels, enz. Dergelijke bedrijven gebruiken gewoonlijk FFO.
Formule fondsen uit operaties
Alle factoren die zijn gebruikt bij het berekenen van het vermogen uit operaties, zijn te vinden in de resultatenrekening van de onderneming. Deze factoren omvatten nettowinst, afschrijvingen, amortisatie en winsten op de verkoop van onroerend goed en buitengewone posten.
FFO-formule = nettowinst + afschrijving en amortisatie van vastgoedactiva - winsten (verliezen) bij verkoop van activa + verliezen (winsten) op herstructureringsschulden of buitengewone posten
FFO-berekening (casestudy Washington REIT)
Stap 1 - Identificeer het nettoresultaat uit de resultatenrekening
We merken van hierboven op dat het netto inkomen van Washington REIT voor 2000 $ 45.139 is. Evenzo bedraagt het netto-inkomen voor 1999 en 1998 respectievelijk $ 44.301 en $ 41.064.
(let op: de cijfers zijn in duizenden)
Stap 2 - Identificeer de afschrijving en afschrijving van onroerend goed
Het maakt deel uit van de resultatenrekening.
- Afschrijving en amortisatie (2000) = $ 22.723
- Afschrijving en amortisatie (1999) = $ 19.590
- Afschrijving en amortisatie (1998) = $ 15.339
Stap 3 - Identificeer winsten (verliezen) op de verkoop van activa
Dit cijfer maakt ook deel uit van de resultatenrekening.
- Winsten op de verkoop van activa (2000) = $ 3.567
- Winsten op verkoop van activa (1999) = $ 7.909
- Winsten op de verkoop van activa (1998) = $ 6.764
Stap 4 - Identificeer winsten (verliezen) op herstructureringsposten of buitengewone posten
- Er zijn geen winsten (verliezen) op herstructureringskosten of buitengewone posten in deze drie jaar.
Stap 5 - Formule toepassen
FFO-formule = nettowinst + afschrijving en amortisatie van vastgoedactiva - winsten (verliezen) bij verkoop van activa + verliezen (winsten) op herstructureringsschulden of buitengewone posten
- FFO (2000) = $ 45.139 + $ 22.723 - $ 3.567 = $ 64.295
- FFO (1999) = $ 44.301 + $ 19.590 - $ 7.909 = $ 55.982
- FFO (1998) = $ 41.064 + $ 15.339 - $ 6.764 = $ 49.699
Aangepaste FFO
Aangepaste fondsen uit operaties (AFFO) wordt berekend na het maken van aanpassingen aan het netto-inkomen, is bedoeld om boekhoudkundige methoden te compenseren. Deze boekhoudmethoden kunnen de werkelijke prestaties van een vastgoedbeleggingstrust verstoren. De berekening voor AFFO trekt van FFO alle terugkerende uitgaven af die zijn geactiveerd, zoals projecten voor gebouwverbeteringen.
Generally Accepted Accounting Principles (GAAP) vereist dat de vastgoedbeleggingen in de loop van de tijd worden afgeschreven. Onroerend goed wordt echter in de loop van de tijd gewaardeerd. Om deze reden hebben de vereiste afschrijvingskosten, die volgens GAAP in rekening worden gebracht, de neiging om het nettoresultaat kunstmatig laag te laten lijken.
FFO corrigeert ook voor eenmalige posten aangezien deze niet voorkomen in reguliere bedrijfsscenario's. Bijvoorbeeld winsten (of verliezen) op de verkoop van eigendommen die dienovereenkomstig moeten worden verwijderd / toegevoegd, aangezien ze niet in de aard van de reguliere bedrijfsactiviteiten vallen en daarom niet bijdragen aan het doorlopende dividendbetalingsvermogen van de REIT. Sommige analisten overwegen verder huurverhogingen en bepaalde capex voor de berekening van aangepaste fondsen uit operaties (AFFO).
FFO per aandeel wordt gebruikt als een zorgvuldig onderzochte maatstaf om de winstgevendheid van een REIT per eenheid van aandeelhoudersbezit te meten. Funds From Operations wordt verder gebruikt als algemene waarderingsveelvoud en als P / E-veelvoud. Het is dus ook een belangrijke motor van aandelenkoersen.
Waarom is FFO belangrijk voor onroerend goed?
- Terwijl aandelenbeleggers belang hechten aan statistieken zoals winst per aandeel EPS of een koers-winstverhouding (P / E) bij het analyseren van aandelen, beslissen REIT-beleggers op basis van FFO.
- Voordat u in een REIT investeert, moet u zeker zijn van de prijs, de beslissing is niet uitsluitend gebaseerd op FFO of AFFO, aangezien de investering die er aan de oppervlakte goed uitziet in de toekomst misschien geen goede beslissing zal blijken te zijn, aangezien de prijzen kunnen dalen als gevolg van veel investeerders kopen het.
- De winst per aandeel (EPS) voor een REIT zal, in vergelijking met conventionele aandelen, natuurlijk laag of zelfs negatief zijn. De koers-winstverhouding (P / E-ratio) van een REIT is dus geen gunstig veelvoud, terwijl het nemen van investeringsbeslissingen tijdens de evaluatie ervan als een verre tweede maatstaf moet worden beschouwd.
Verschillen tussen CFO en FFO
- Cashflow berekent, zoals de naam al doet vermoeden, het totale bedrag aan geldmiddelen en kasequivalenten dat wordt gegenereerd door de activiteiten van een bedrijf. FFO is echter een belangrijkere maatregel als het gaat om onroerendgoedactiviteiten, omdat deze maatregelen een belangrijk onderdeel compenseren, namelijk afschrijving.
- Voor onroerendgoedactiviteiten neemt de waarde van eigendommen altijd toe met de tijd; dit is dus helemaal geen kostenpost. Volgens IRS, wanneer bedrijven activa op lange termijn bezitten, zoals apparatuur, computers en gebouwen, moeten deze activa worden afgeschreven om de huidige financiële positie weer te geven.
- Als het echter om onroerend goed gaat, hebben deze eigendommen geen "houdbaarheidsperiode" of, met andere woorden, ze zouden in de loop van de periode nooit tot een minimale waarde worden afgeschreven. Integendeel, deze activa zouden in waarde stijgen en daarom niet worden meegeteld als een last die ten laste van de winst-en-verliesrekening moet worden gebracht.
- Operationele cashflow en FFO zijn dus vergelijkbare maatstaven. Ze zijn echter niet helemaal hetzelfde. Cashflow kan een geweldige manier zijn om het financiële welzijn van een bedrijf te evalueren, maar als het gaat om de vastgoedsector, verschillen de statistieken van het normale bedrijfsscenario.
- Om te beoordelen of een REIT genoeg verdient om zijn dividenden te dekken, is FFO de juiste keuze. Het helpt om een beter beeld te krijgen dan een gewone CFO zou doen.
Gevolgtrekking
Het concept 'geld uit operaties' is dus nodig voor de analyse van een REIT, want wanneer de onderliggende activa in waarde stijgen, mag de afschrijving niet worden meegerekend in de resultaten van de operaties. Het wordt beschouwd als een betere indicator van de financiële resultaten van een bedrijf dan het nettoresultaat, maar aangezien de boekhoudkundige chicanery een groot aantal aspecten van de jaarrekening kan beïnvloeden, is het altijd beter om te vertrouwen op een combinatie van metingen, in plaats van een enkele maatregel bij het nemen van investeringsbeslissingen.
Hoewel FFO algemeen wordt beschouwd voor het bepalen van de winstgevendheid van REIT; het kan vaak gevoelig zijn voor boekhoudkundige wijzigingen, herformuleringen en manipulatie. Houd rekening met twee of drie statistieken en andere zakelijke factoren voordat u een investeringsbeslissing neemt.
