Het kapitalisatietarief is een andere term voor het rendement dat wordt verwacht op een investering in commercieel onroerend goed, deze term is slechts een verhouding tussen het rendement en de werkelijke investering die is gedaan in het commercieel vastgoedproject.
Wat is een kapitalisatietarief?
Het is de verhouding tussen het netto bedrijfsresultaat en de marktwaarde van het actief en wordt vaak gebruikt in de vastgoedsector.
- Kapitalisatietarief wordt vaak gebruikt in de commerciële vastgoedsector. Het kan worden gebruikt om de opbrengsten van potentiële eigendommen voor aankoop te vergelijken.
- Het ene onroerend goed dat een hoger tarief verdient, zou als een betere investering worden beschouwd dan het andere onroerend goed, aangezien andere omstandigheden vergelijkbaar zijn met de locatie van de gebouwen enz. Het maakt dus een snelle vergelijking mogelijk van het verdienpotentieel van de onroerendgoedbeleggingen en kan helpen bij het kiezen de beste investeringsmogelijkheid.
- Het kan een soort indicatie geven van de ontwikkeling van vastgoedprijzen. Als de tarieven dalen, kan dit betekenen dat de waarde van de eigendommen toeneemt en daarmee de vastgoedmarkt als geheel opwarmt.
Formule voor kapitalisatietarief
Hieronder staat de formule die is gebruikt voor de berekening
- Het nettobedrijfsresultaat van een huurwoning is de huur minus de kosten die voor het onderhoud zijn betaald.
- Het kan ook worden gezien als rendement op investering dat een belegger jaarlijks ontvangt bij de aankoop van onroerend goed.
Voorbeelden van kapitalisatietarieven
voorbeeld 1
Stel dat een kantoorgebouw met een netto bedrijfsresultaat van $ 10.000.000 wordt geschat op $ 75.000.000. Met behulp van de bovenstaande cap rate-formule kunnen we het kapitalisatietarief van het gebouw berekenen als:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Dus als het gebouw wordt verkocht voor $ 75 miljoen, kan ook worden gezegd dat het gebouw is verkocht tegen een kapitalisatietarief van 13,33%.
Voorbeeld 2
Stel dat een huurwoning elke maand $ 1.000 bruto-inkomen krijgt. De eigenaar moet jaarlijks $ 700 betalen voor beheer en onderhoud van onroerend goed, $ 500 voor onroerendgoedbelasting en $ 250 voor verzekering. Hij kocht het pand voor $ 80.000.
In dit geval hebben wij het bruto inkomen en de kosten van de eigenaar. We zullen dus het netto bedrijfsresultaat van het onroerend goed berekenen:
- NOI = bruto inkomen - vastgoedbeheer - onroerendgoedbelasting - verzekering
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Nu, kapitalisatietariefberekening = NOI / onroerendgoedprijs = $ 10.550 / $ 80.000 = 13,18%
Is een hoge kapitalisatiegraad altijd beter?
- Kapitalisatietarieven kunnen een goede schatting zijn om verschillende vastgoedbeleggingen te vergelijken. Maar een hoger tarief betekent meestal niet een betere investeringskans. Cap rates zijn belangrijk, maar een belegger moet ook naar andere parameters kijken.
- Het kan worden beschouwd als een maatstaf voor het risiconiveau van de investering. Gewoonlijk impliceert een laag tarief een laag risico, en een hoger tarief impliceert een hoger risico.
Nadelen van kapitalisatiepercentage
- Het kan alleen worden gebruikt als het netto bedrijfsresultaat constant is of niet veel fluctueert. Door deze kapitalisatievoet te gebruiken, zou de waardering enigszins vergelijkbaar zijn met die van de cashflowmethode voor discontering. Als de cashflow echter complex en onregelmatig is met veel variatie, moet een cashflowmethode met volledige korting worden gebruikt om een geloofwaardige en betrouwbare waardering te krijgen.
- De kapitalisatierente kan rekening houden met verschillende factoren, maar weerspiegelt niet het toekomstige risico. Het gaat uit van een duurzaam inkomen uit het onroerend goed, maar een dergelijke aanname kan niet worden gegarandeerd. De huur kan worden gewaardeerd of afgeschreven. De waarde van het onroerend goed kan veranderen als gevolg van externe omstandigheden waarop de belegger geen controle heeft. Er kunnen kosten zoals onderhoudskosten ontstaan. Het kapitalisatietarief biedt dus geen leidraad of voorspelling over toekomstige risico's.
Gevolgtrekking
Kapitalisatiegraad is een vergelijkende maatstaf die het nuttigst is om vergelijkbare eigendommen te vergelijken, dwz eigendommen op een vergelijkbare locatie, vergelijkbare activaklasse en vergelijkbare leeftijd. Deze maatstaf wordt nog steeds veel gebruikt voor taxaties van commercieel en multi-asset onroerend goed. Vastgoedbeleggers gebruiken het als een instrument om hun investeringen te waarderen en een weloverwogen beslissing te nemen. De belegger moet kapitalisatietarieven echter niet als een gangbare maatstaf beschouwen, maar ook rekening houden met verschillende andere factoren die van invloed kunnen zijn op de activawaarde. Het is een belangrijke maatstaf, maar geen uitputtende maat.
